НАЧЕЛО ЕКСТЕНЗИВНОСТИ ХИПОТЕКЕ КОД ЗГРАДЕ И ПОСЕБНИХ ДИЈЕЛОВА НЕПОКРЕТНОСТИ У ИЗГРАДЊИ

Sažetak

У складу са начелом правног јединства непокретности, непокретности су честице земљишне површине, заједно са свим оним што је са земљиштем трајно спојено на површини или испод ње. Реформом стварно-правног уређења у Републици Српској успостављено је правно јединство непокретности између земљишта, зграде и посебних дијелова непокретности тако што власници посебних дијелова непокретности постају и (су)власници цијеле непокретности (земљишта и зграде). Непокретност, која се идентификује са земљиштем, објекат је права својине и објекат хипотеке. У складу са начелом екстензивности, хипотека постоји у погледу непокретности као цјелине што значи да хипотека конституисана на земљишту обухвата и зграду, као и посебни дио непокретности (стан, пословну просторију, гаражу и друго). Стицање права својине и стицање хипотеке на непокретности као цјелини могуће је на основу начела поуздања које има предност у односу на начело Nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet. Код зграде и посебних дијелова непокретности у изградњи примјена начела екстензивности хипотеке или начела поуздања зависи од момента стицања права својине или хипотеке. Начело екстензивности хипотеке има приоритет уколико је власник земљишта исходио упис хипотеке прије продаје зграде, односно посебног дијела у изградњи и обрнуто, начело поуздања има предност уколико је савјесни купац стана у згради у изградњи исходио упис прије конституисања хипотеке на земљишту.